【不動産投資入門】始めるかどうか迷っている方へ ~初心者向け~

2020-07-29

 

不動産投資を始めたいと思っている方はたくさんいらっしゃると思います。

ただ、大きなお金が動き、多額の借り入れを行う不動産投資を行うにあたっては、失敗したら中々元の状態に戻すのは大変です。

成功した様々な大家さんの体験談が世の中に出回っていますが、甘い話ばかりではありません

そして、不動産投資で成功するためには長期の時間が必要であることを痛感しています。

手軽に、楽して、短期間で大金を稼ぎたい、と思っている方には向いていない投資だと思うのです。

 

結論

しかし、しっかりと腰を据えて、時間をかけて取り組んでいくという心構えをお持ちであれば、絶対に取り組んだ方が良い投資であると実感しています。

 

始めたいけど、どうしようか悩んでいる方借金を背負うことに恐怖感を感じる方には、一度本記事をお読み頂き、慎重に不動産投資を開始して頂ければ幸いです。

 

自己紹介

そんな私は、2013年頃から不動産投資の世界に足を踏み入れました。

サラリーマンをしている傍ら、約7~8年不動産投資について研究する中で、3棟物件を取得し運用しています。

アーリーリタイアの目指していたものの、今でもサラリーマンを続けており、月々の家賃収入は150万円程度。手残りはその半分程度です。

まだまだ、若輩投資家ですが、不動産投資の業界を見てきた中で学んだことを書かせて頂きたいと思っています。

 

不動産投資は、長期の時間をかけて純資産を作っていく事業

私が7~8年間、研究、経験してきた中で出した結論です。

ポイント

不動産投資は、借入を行い、時間をかけて返済を行い、返済が進み、手元資金が厚くなったら次の物件を買う、これの繰り返しです。物件が増えていけば、上記のサイクルが短くなり、一定規模以上になれば不動産を買うことはとても容易になります。この過程の中で純資産を築いていくことが出来るのです。

ただし、一定程度の事業規模に育つまでには時間がかかります。

特に、初心者のサラリーマンが短期間で、急成長というのは、現在の様な不動産投資が市民権を得てきている中では極めて難しいです。

不動産を安く(利回りが高く)取得することが出来れば、時間を短くすることも可能です。しかし、参加者が多くなってきている昨今の状況の中で、安い(利回りの高い)不動産を見つけることは中々難しいです。

よって、「短期間で急成長を目指す」とすると、どこかに無理を行う必要があります。

私も、始めた当初は、短期間でアパートを何棟も取得できるものだと思っていましたが、サラリーマンが正攻法で急成長させることは無理だとわかりました。

 

  • 金額の異なる売買契約を2重で結び、銀行からフルローン、オーバーローンを引く方法
  • 1法人1物件スキームを使い銀行への借り入れを隠す方法など

これら邪道な方法を使い、初期の段階で現金を使わず、不動産を増やしていける時期がありました。

短期間で急成長を謳っている方は、ほとんど上記の方法を使っているのではないでしょうか。

私も勧められましたが、全て使いませんでした。これらの方法を使うと、金融機関に嘘を言わなければならない等の無理をしなければならないからです。体と同じで、無理をすればどこかに違和感が生じ、どこかが悪くなっていくと感じていました。

不動産を買うには頭金が最低1~2割は必要ですし、物件価格の6%程度の諸経費もかかり、自己資金は必要になります。

まずは、自分の立ち位置に見合った投資から行っていくことが重要でしょう。

 

不動産投資に近道はほぼありません。王道を歩みましょう!!

 

不動産投資初心者が絶対にやってはいけないこと

  • 勉強もせずに物件を購入すること

 

声を大にして言いたいのが、これです。

でも実際には、勉強をしていない人で始める人がいるようです。

「なんとなく儲かりそう」「絶対もうかるって言われたから」ということをよく聞きます。

ひとつ言えることは、なんとなく儲かることなどありません。収益は、なんとなく上がるものではなく、計算して上げていくものです。

また、絶対に儲かるということなどありえません。絶対に儲かるのであれば、勧めてくる人がやっていていいはずです。

「絶対に」儲かるのは売った人の方です。あなたは、カモにされているかもしれません。カボチャの馬車、新築ワンルームの様に。。。

 

不動産投資の勉強はそんなに多くはない

大学受験の様に沢山勉強しなければならいないことが多い訳ではないのですから、絶対に勉強してください

勉強をしていくことで、この物件を持つことにどんなリスクがあり、どの物件が良くてどの物件が良くないのか、どれだけ収益が見込めるのか、がわかるようになります。儲かる物件かどうか分かってくるようになります。

収益の上がらない物件を、良い良いと言って勧めてくる人が多くいますが、そういった人から騙されることもなくなります。

仲介会社、物件紹介者の言うがままに物件を購入し不動産投資を始めると、失敗することは目に見えています。

何度でも言いますが、絶対に勉強をしてください。

 

何にもまして、まずは勉強を

自己資金を貯めることは当然として、不動産投資について勉強をすることがとても重要です。

物件の紹介者に紹介されるままに、資金収支の検証もせずに購入してしまう人を良く見かけますが、そんなことが良くできるものだなぁと思ってしまいます。

新築ワンルームであれば2,000~3,000万円、1棟ものであれば億の借り入れを行うことになるのに、他者の言ったことを鵜呑みにするのは危険すぎます。絶対にやめましょう。そして、勉強をしましょう。

でも、どうやって勉強するの??
勉強と言っても、色々とあります。

私が行ってきたのは下記です。

 

  1. 市販の本を何十冊も読む
  2. 無料セミナーに参加する
  3. 成功者のブログを読む
  4. マイソクを取り寄せて分析を繰り返す
  5. 仲介会社の営業マンとの面談を行う
  6. 有料スクールに通う
  7. ブログ運営者との有料での相談

 

1.市販の本を何十冊も読む

一冊ではなく何十冊も読んでください

不動産投資は、始める人の状況、時代によってとれる戦略も買える物件も変わってきます。

その著者がやっていることを再現できる可能性は極めてということを念頭に入れて、色々な本を読んでください。何十冊も読んでいると、色々な手法が書かれていたりしますので、不動産投資とは、「こんなもの」といった感覚を持つことが出来るようになります。

まずは、不動産投資とは、「こんなものだ」、という感覚をあなたの中で作ってください。

図書館で借りるのもいいですし、立ち読みをするのもいいですし、もちろん買ってじっくり読むのもアリです。

 

2.無料セミナーに参加する

健美家や楽待といった不動産投資に特化したサイトで無料のセミナーが紹介されています。

私も、不動産投資の勉強を始めた頃は、土日は午前午後と無料セミナーに足を運んでいました。

無料セミナーは、不動産会社が潜在顧客を獲得するために行っているものですので、勉強にならないものもあり時間の無駄になることあります。

ただ、セミナーで得られる知識もありますので、十分に活用しましょう。

 

3.成功者のブログを読む

不動産投資で成功している方のブログは参考になります。

成功者のやり方をまねればよいと言う訳ではなく、どんな考え方で不動産投資に取り組んできたのか、といったことが勉強になります。

あと、マインドを保つという意味でも、成功者のブログは参考になります。

 

4.マイソクを取り寄せて分析を繰り返す

さきほどの健美家や楽待に登録すると、希望する条件の物件情報を自動的に流してくれるシステムを使うことが出来ます。

流れてきた物件を見て、関心が生まれたらとりあえず資料請求してみることが重要です。

何枚も何枚も見ていくことで、利回りの相場感を養うことが出来ます。

 

5.仲介会社の営業マンとの面談を行う

健美家や楽待で資料請求を行うと、不動産屋さんの担当者からメールが送られてきます。

その担当者とのやり取りを行う中で、会ってもよさそうな人がいたら積極的会うことをおすすめします。

中には会うに値しない人もいますので、メールのやり取りをする中で、会っても意味がある人かどうか見極めていってください。

 

6.有料スクールに通う

私は、20~30万円もするスクールに通いました。

不動産投資について一通り学ぶことは出来ましたが、大して頭に残っていません。

物件を探す活動をしてゆく中で、人と会い、本を読むことで不動産投資脳を育てることは出来ますので、お金がないのであれば無理して通うこともないかと思います。

しかし、一番良かったのは、不動産投資を行おうとしている人に出会うことが出来るということです。

身近で不動産投資をやっている人とは中々巡り会えない中で、不動産投資を行おうという意思を持った方々と出会えたのは良かったです。

●●さんは、1号物件を買ったとか、身近に借金をして買った人がいるというのは、個人のマインドとして心強いです。

 

7.ブログ運営者との有料での相談

ブログ運営者が1時間3,000円~10,000円で相談に乗ります、ということをやっていたりします。

不動産収益を生んでいない初心者にとって、1時間で10,000円というのは少々高いと思いながらも申し込んだこともあります。

何人か会いましたが、意味もあった方もいれば最終的に不動産業者を紹介されたこともありました。

今考えてみれば、不動産業者と結託し、私が不動産会社から物件を買ったら、紹介者にキックバックがあったのだろうと思います。

初心者の頃は、このようなことも知らず、親切だなぁ、と思ったものでした。

学べることもありましたので、資金に余裕のある方はやってみてもいいのではないでしょうか。

 

勉強するにあたっての注意点

私は、参加しませんでしたが下記の様なものもあります。

高額塾、大家塾、高額コンサル

初心者の方は、参加することはあまりおすすめできるものではないと考えています。

高いお金をとったうえで初心者をカモにしているような、よろしくない話を聞くことが多いです。

塾長の要らない物件を押し付けられる形になることもあるらしいですし、投資家の出口として利用されることがあるとも聞きます

共食い系大家なんて言う言葉もあるくらいですので、関心のある方は気を付けてご検討して頂ければと思います。

中には良心的な値段設定の大家塾もあるかと思いますし、本当に勉強になるものもあると思いますので。

さすが何十万円という費用を支払うことに抵抗を覚えました。

 

私が不動産投資を始めた理由

年金のほかに、老後に2,000万円必要になるということが話題を集めました。

老後のこともありますが、私は、自分の人生を自分で決定する権利、自分の人生を自分でコントロールする力を獲得するために、不動産投資を始めました。

 

サラリーマン

サラリーマンをしていると、理不尽なことはたくさんありますよね。

自分の意思を無視した転勤の辞令、過重な業務の押し付け、それに伴う深夜残業、過重労働による心身の異常。

「人生を生きていくためには、お金が必要なので、今の仕事を続けるより仕方がない。」

「他に収入がないので甘んじて受け入れるしかない。」

まるで現代版の奴隷のように。(やめたければ辞められる権利があるだけ、奴隷よりはマシでしょうか。)

お金を稼ぐための手段に過ぎない仕事に振り回される人生って何なのかなぁ、とよく考えながら、現実を甘んじて受け入れていました。

 

サラリーマンは、自分の時間を提供して対価を受け取りますが、上げた利益は株主、経営層に吸収される。

つまり、時給商売でしかないのです。超過利益は自分の元には入ってこない、人生の貴重な時間を切り売りして、人生を過ごすことになるのです。

雇用の継続性と引き換えに、時間を切り売りさせる、中には、時給を多く支払う会社もあり、そこのサラリーマンは年収1,000万プレーヤーなんていって、社会から役にも立たない称号を与えられる。

(社会というか、マスコミでしょうか。)

ただ、社会を回していくには、会社を回していくには、サラリーマンは必要なので、このような社会システムを維持しなければならない。

仕事は充実した人生を送るための手段でしかないのに、手段に振り回されて、自分の人生を生きていない

 

サラリーマンとは違った収入

自分の人生を、自分の時間を、自分の手に取り戻すために、人生の選択権を自分の手に取り戻すためには、サラリーマンとは違った収入を得る必要がある。

しかも、時間を切り売りするような収入を得る手段ではなく、むしろ時間をかけることなく収益を生む方法。

サラリーマンをしていて始められるとなれば、FXや株。しかし、これらは、チャートを見ていなければならない。

転売系は、結局、自分の時間を割いて発送などの作業をしなければならない。

 

そこで行き着いたのが不動産投資でした。

しかも、サラリーマンは借金をするためには良いシステムであるため、サラリーマンとしての特性を十分に活用できる収入を得る手段こそ、不動産投資だったのです。

私は唯一の武器を基に不動産投資を始めました。

しかし、いざ始めようと決意したものの、借金を背負うことはとても怖く、初めての物件を取得するまでに3年くらいはかかりました

心理的な壁が立ちはだかっていたのですね。

初めて借金をした時、実印を押す時には手が震えましたが、あの時実印を押しておいて本当に良かったです。

今では、サラリーマンの収入の倍は収益を残せるような状態となっています。

 

まだまだ、サラリーマンを卒業できるレベルではないものの、収入がサラリーマンだけに依存している訳ではないので、サラリーマンを辞める気になればいつでも辞められる選択肢を用意することは出来ました

この、選択肢を持っているということは、とても大きいです。心の余裕が生まれます。

今でも、サラリーマンとして過重なプレッシャーを受けて耐えていますが、この選択肢が私に余裕を与えてくれています。

もしもサラリーマンだけの収入しかなかったとしたら、と考えると恐怖です。

本当に不動産投資を始めていて良かったと心から思っています。

 

資産がある家に生まれていれば、人生の選択肢は全部自分のもですが、そうでない私にとっては、人生を自分の手に取り戻す活動を今まさに行っている最中です。

 

不動産投資をするか否か迷われている方は、もうすぐのところまで来ています。するかしないか迷っているくらいですから。

そもそも不動産投資をしたいと思わない人は、不動産投資を検索したりしませんよね。

一番の壁は借金かと思います。確かに、借金をするのは勇気が必要です。初めての場合は特にですよね。

しかし、覚えていて頂きたいのは、不動産投資の借金は、返済の原資が賃料として生まれてくるので、あまり怖くはないということです。

 

本当に怖いのは、サラリーマンの給料に依存した住宅ローンの方です。

他の収入源も持たずに住宅ローンを借りるとなると、ますますサラリーマンに依存しなければならなくなりますし、ますます人生の選択権を持てなくなります。

他の収入源を持つための借金はいいことであると私は思います。

 

ぜひ、あなたにも、自分の人生を自分の手に取り戻してほしい。そう願っています。

不動産投資も人生を豊かにする手段でしかないので、その手段によって身を亡ぼすようなことはやってほしくない。

その一心でこの記事を書いています。

 

最後に、最も大切な2つの心構えについて

  • 投資は自己責任
  • 頭でっかちにならず、行動すること

 

投資は自己責任

不動産投資も投資であり、自己責任です。上手くいかなくなっても自己責任、うまくいっても自己責任です。

上手くいかなかった時に、他者に責任を転嫁するような姿勢はやめましょう。責任転嫁したところで、借入を行っているのはあなた自身ですので、どうしようもありません。

上手くいかないときこそ、その状況をどう乗り切るかを考える、姿勢が必要となります。

不動産投資ではうまくいかないこともありますので、この心構えを絶対に忘れないでください。

 

頭でっかちにならず、行動すること

沢山勉強し、慎重に検討することは大事とても大事です。

しかし、頭でっかちになり物件を購入しなければ収入は生まれません

勉強していくと、自分の投資尺度が定まってきますが、中々自分の基準を満たすような完璧な物件は出てこないです。

出てくるまで待つという選択をすることも重要ですが、一方で完璧な物件が出てくるという保証もありません。

妥協しても良い点を考え、慎重かつ大胆に行動することが大事です。

勉強はするけれども、物件を買えず10年くらい経っている人もいるようです。

ポイント

  • 「不動産投資は、長期の時間をかけて純資産を作っていく事業」、ですので早く始めれば始めるほど有利であることを肝に銘じて頂ければ幸いです。

 

まとめ

  • 不動産投資を始めようかどうか迷っているのであれば、自分の人生を取り戻すためにやった方がいい。
  • ただし、始めるにあたっては勉強をすること、いきなり物件を買わないことが重要。
  • 投資は自己責任。悪い状況になったとしても、自分の力で乗り切る心構えを持つこと。
  • 不動産投資は、長期の時間をかけて純資産を作っていく事業。早く始めれば始めるほど有利でため、頭でっかちにならず、行動すること。

上記の覚悟を持ったうえで、不動産投資に取り組むのであれば、限りなく失敗の可能性は抑えることが可能です。

 

次の記事以降で、私が不動産投資を研究してきた中で学んだことをご紹介させて頂こうと思います。

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