【不動産投資入門】7つの投資対象について徹底解説 ~初心者向け~

2020-08-04

不動産投資を始めるにあたって、どのような物件に、どのような基準で、どのような方法で投資をしていけばよいのか、悩む人も多いと思います。

私も、不動産投資を研究していた時には、どのようなものに投資をしていこうか、とても悩んだものです。

どんな物件を買えばいいのかいまいちわからないんですよねぇー

「私の経験、研究を基に解説させて頂きますね」

「不動産投資を始めるにあたっては検討することが多いですので、投資対象としてどのような物件があるのか、どのような投資方法があるのか、それぞれのメリット、デメリットについて、何回かに渡っての解説になりますので、最後までお読み頂ければと思います。」

「不動産投資を始めるにあたっての勉強になると思いますので、ぜひご参考にして頂ければ幸いです。」

 

結論

個人の方が不動産投資を行うのであれば、絶対にレジデンスに限ります。

まず最初はレジデンスで不動産投資について理解を深め、規模が大きくなってきたら(中級者、上級者になったら)、レジデンス以外の事業性の高い物件への投資を行ってみるのもアリでしょう。

 

不動産投資における対象物件

不動産投資家が投資する物件について大まかに上げてみました。

  1. レジデンス
  2. オフィスビル
  3. ホテル
  4. 民泊
  5. シェアハウス
  6. 倉庫/物流倉庫
  7. ソシアルビル

 

1.レジデンス

賃貸住宅のことですね。いわゆる大家さんが持っているアパートやマンションです。

個人の方が不動産投資を行う場合にはこちらのレジデンスになることがほとんどですね。

衣食住の「住」にあたる部分ですので、人間にとって重要な部分です。基本的になくなることはなく、底堅い需要があるため、賃貸経営が安定し先行きをある程度見通すことが出来ます。したがって、銀行からの借入を行い投資をする個人の方に向いています。

デメリット -
メリット 需要が底堅いため、大きな失敗となることが少ない

 

2.オフィスビル

主に事務所として利用されているとなります。

オフィスビルへの投資を行っている個人の投資家さんもいらっしゃいますが、金額が大きくなること(最低でも数億というイメージ)からあまり多くは聞きません。個人資産が増えてきたところで、投資するといった位置づけでしょうか。

賃借人が企業になりますので、リーシングの方法もレジデンスと違い独特な世界がありますし、個人の方というより、ファンド、REIT、事業会社が不動産投資を行う場合の対象ということになります。

景気に左右される部分が非常に大きく、レジデンスよりも利ザヤが取れる商品でもあります。

デメリット -
メリット レジデンスよりも利ザヤが取れる

 

3.ホテル

ビジネスホテル、ラグジュアリーホテルなど様々なホテルがありますが、レジデンスよりも事業性の高い物件となりますので、個人の不動産投資家が投資するというものではありません。こちらも、資産規模が大きくなってきたところで、投資を行うような位置づけの物件となります。

ホテルは、所有するとしても、オペレーションを誰に任せるか、もしくは個人でやるのか。

個人でやるとしても、ホテル運営のノウハウを持っていなければうまく運営していくことは難しいでしょう。

また、新型コロナウィルスの影響により宿泊業は大打撃を喰らっているのをご覧になればわかる通り、個人の方が行う不動産投資ではなく、ホテル事業を行うという意識が必要になる、難しい物件であります。

ただ、インバウンド需要があった時には、ホテル稼働率はとても高く、潤っていたので、時代に合えばとても収益を上げられる物件です。

デメリット 事業性が極めて高い
メリット 時代に合えば収益が上がる

 

4.民泊

部屋の一室を宿泊者に部屋を提供するという、ホテルと同様の事業性が認められる物件です。

いわゆる民泊新法が出来る前は、Airbnbなどでを通じて個人の不動産投資家も所有物件の一室を民泊として提供し、手軽に始められる事業として人気がありました。レジデンスで貸し出すよりも1ヶ月の収益は高いことから、自己所有物件を全て民泊用に作り替える方もいました。

しかし、民泊新法が施工されてからは、法律に則った設備を整えなければAirbnbなどに掲載できず、民泊の登録件数は大きく減りました。

法律に則った物件を作れば、レジデンスよりも大きな収益を上げることが出来るのですが、ホテル運営と同様に、インバウンド需要に支えられた事業であること、個人で行うこともできるのですが、リネンの交換など民泊を運営する代行会社への手数料が収益の30%程度と、コストが高いため、個人の方の不動産投資の対象とするのはやや難しいように思います。

民泊も、一定程度レジデンスの運営で事業規模が大きくなってきた方向けの投資対象です。

デメリット 事業性が極めて高い、運営代行業者の手数料が高い
メリット 手軽に始められ、時代に合えば収益が上がる

 

5.シェアハウス

カボチャの馬車事件で有名になったシャアハウスですね。ドラマやバラエティなどで取り上げられるシェアハウスですが、こちらも投資対象としてはやや疑問を感じる物件です。

1人暮らしを始めようとすると、敷金、礼金、仲介手数料、家具家電など多額のお金が掛るものです。シェアハウスですと、それらがほぼかからないので、人気を得ているようですが、知人でシェアハウスを持っている方の感想を聞くと、一様に定着率が低いというデメリットがあるようです。

定着率が悪いと、リーシングをしなければならない必要が都度出てきますので、オーナーはリーシングに係る費用を負担しなければならない頻度が増えます。

また、民泊のところでも出てきましたが、シェアハウスを運営する上でも運営会社へ支払う月々の手数料が家賃の20~30%になることが多く、収益があまり上がらないということもあります。

私が研究を始めた7,8年前はシャアハウスの物件は利回りが15~20%で世の中に出回っていた記憶があります。それだけ、利回りの良かった商品でしたが、カボチャの馬車を見ると利回り8%となっていたので、随分と不要なコストが乗った商品になってしまったなぁ、と感じました。普通にレジデンス物件を買った方が収益を上げられるのではないか、目を疑いました。

デメリット 運営代行業者の手数料が高い
メリット -

 

6.倉庫/物流倉庫

個人の不動産投資家で倉庫への投資を行っている方に会ったことがありません。

倉庫は、物流企業に借りてもらうか企業に在庫管理場所として借りてもらうか、といったリーシングになります。リーシングのノウハウも必要の様ですし、大規模な土地が必要になりますので、個人の不動産投資家が投資をするというのは難しいのではないかと思います。

賃借人が一度決まると、10年などの長期の賃貸借契約が締結されることが多いようですので、一度リーシングが成功すれば長期の安定した運営収入を得ることが可能となります。

物流に特化したファンドやREITはありますので、長期安定運営を志向する方にとっては良い物件であると思います。

ただし、個人の不動産投資家には向いていない商品ですので、どうしても投資したいという方はREITをおすすめします。

デメリット リーシングなど個人の投資家には難しい
メリット 長期の安定運営が可能

 

7.ソシアルビル

広義の飲食店などが入居するビルです。

ビルとなりますので値段も高くなりますが、飲食店などが入居するため、賃料は高くなります。結果として高利回りの物件として世の中に出回ることが多いです。

飲食店などの権利関係などやテナントの属性などにより、金融機関からの融資が難しい場合もあり、個人の不動産投資家にとってはハードルの高い商品となります。

しかし、資産規模が拡大してきた不動産投資家は投資対象になる物件でもあります。

デメリット テナント関係でトラブルが発生するリスクがある
メリット 高利回り商品である

 

まとめ

不動産投資における投資物件は多くありますが、初心者、これから不動産投資を始められる方にとっては、レジデンスのみを検討されればいいと思います。

レジデンス以外は難易度は上がりますし、レジデンスよりも資金が必要になったりしますので、自身のレベルが上がってきたところで、挑戦してみるという気持ちを持っていただければいいのかな、と思っています。

初心者 中級者 上級者
レジデンス
オフィスビル ×
ホテル × ×
民泊 ×
シェアハウス × × ×
倉庫/物流倉庫 × × ×
ソシアルビル × ×

 

次回は、レジデンスへの投資を行うにあたっての投資基準について、です

 

不動産投資を行うにあたっての心構えについて書かせて頂きました。

初心者の方にはぜひご覧ください。不動産投資での最低限の失敗は避けられます。

 

 

-不動産投資

© 2022 Hotels不動産