【不動産投資入門】不動産投資とは ~初心者向け~

2020-07-28

「不動産投資を始めたい方は多いと思います。」

「 ひとくちに不動産投資と言っても、投資対象や投資手法など検討すべき事項は多いです。 」

「不動産投資を始めたい初心者の方のために、何回に分けて不動産投資のイロハから解説させて頂ければと思います。」

 

私は、2013年頃から不動産投資の世界に足を踏み入れました。

約7~8年不動産投資について研究する中で、3棟物件を取得し運用しています。

月々の家賃収入は150万円程度、手残りはその半分程度です。

まだまだ、若輩投資家ですが、不動産投資の業界を見てきた中で学んだことを書かせて頂き、失敗する人がいなくなることを望んでいます。

 

不動産投資を始められる方が本記事をご参考にして頂ければ、不動産投資の全体像がまずはわかるようになるかと思います。

何回かに分かれてしまいますが、お付き合い頂ければ幸いです。

 

不動産投資は、長期の時間をかけて純資産を作っていく事業

短期間で何億といった資産を作ることが出来るとか、すぐにセミリタイアが可能になるとか、そういった類の宣伝文句が聞こえてきます。しかし、短期間で事業を成長させるということは、ものすごく安く物件を仕入れているか、どこかに負荷がかかってた(かなりのリスクをとった)投資手法をとっているかということになります。

社会問題化したシェアハウス、カボチャの馬車やスルガ銀行の二重契約など短期で見せかけの資産を増やことに進んでいってしまった方の末路は悲惨です。

不動産投資が市民権を獲得しつつある世の中において、格安で不動産を取得できる機会は少なくなってきていますので、短期間で純資産を築くという幻想は抱かない方が良いと思います

中上級者になれば、情報入手経路も多様化していますので、格安の、もしくは高利回りに仕立て上げる術を持つことも可能ですが、初心者の方がいきなりそのようなことをすることは不可能に近いです。

利回りはそこそこでも、きちんと運営でき、時間をかけて借入金を減らしていき、純資産を増やす中で不動産を増やしていくという王道を歩むことが最も大事であり、失敗がないものとなります。

まず、短期間で資産を作るという幻想を捨てて頂くことが重要だと思います。

 

投資対象は色々

不動産投資は、時間をかけて純資産を築いていく事業ではありますが、実物不動産に投資する以外にも不動産投資と呼ばれるものがあります。

それは、REIT(リート)です。株と同じように有価証券であり、実物不動産とは異なります。

不動産投資と言えば、実物不動産のことをまずは思われる方が多いと思いますが、有価証券でも不動産投資は出来ますので、REITについて知っていただいた上で、それでも実物不動産への投資(=不動産投資)を行いたいという方は、不動産投資へ進んで頂ければと思います

 

REIT(Real Estate Investment Trust)/リート

上場不動産投資信託、いわゆる上場REIT(Real Estate Investment Trust)です。

不動産を所有する投資法人が「投資証券」を発行し(株式会社でいうところの株式に当たる部分ですね)、投資家は投資証券を購入することで、間接的に不動産投資をしていることになります。

投資証券を持っていると、配当が得られ、これが賃料収入にあたることになりますね。

 

REITのメリット

  • 流動性が極めて高い
  • REITを買ったら、それ以降追加の費用は無い
  • 個別の不動産の良しあしについて判断する必要がない
  • 手軽に始められる
  • 値動きがわかりやすい

1.流動性が極めて高い

流動性とは、すぐに現金化できるということです。

証券会社で売り買いの注文を出せばすぐに売買が成立します。実物不動産の売買では最低でも1~2ヶ月必要になり、場合によっては売れないということもありますので、すぐに現金化できる有価証券はとてもメリットがあります。

 

2.REITを買ったら、それ以降追加の費用は無い

実物不動産は取得してからのメンテナンスに係る費用が発生します。一方、REITであれば取得時に支払うお金以外、費用が掛かりません。証券会社で口座を開く場合に源泉徴収してもらえば、税金すら自分で払うことはなく、証券会社で勝手にやってくれます。

 

3.個別の不動産の良しあしについて判断する必要がない

実物不動産は個別性が極めて強いので、どの物件を買ってい良いか、勉強してからでないとわからない部分があります。一方、REITであれば投資法人を運用するプロが物件の選定を行いますので、どんな物件が入っているのか確かめるだけです。

 

4.手軽に始められる

実物不動産への投資を始める場合、最低でも500万円はほしいところです。

しかし、REITの場合は、何万円からでも始められるため、手軽です。ただ、その分儲けも少ないですが、、、そして、流動性が高い分、手放すことも容易ですので、本当に手軽です。

 

5.値動きがわかりやすい

実物不動産には、東京証券取引所のようなところはなく、取引は全て相対で決まります。売りたい人と買いたい人の値段が一致して取引が成立するのです。世の中で、1億円で買ったものを2億円で1人でも買いたいとい人がいれば取引が成立します。売る人には、その値段はわかりません。

一方で、REITは値段が証券会社のサイトやyahooなどに刻々と売買価格が出ていますので、基本的にその値段での取引となります。

 

REITのデメリット

  • レバレッジが効かない
  • 利回りが低い

1.レバレッジが効かない

借金をしてREITを買えないということです。

証券会社で利用して証拠金取引を行うことも可能ですが、売買代金の80~90%を融資してもらうことは難しいのではないでしょうか。

不動産投資の中でも最も魅力的な点は、借入金を年月をかけて返済して純資産を増やしていくという点ですので、これが出来ないのは、かなりのデメリットとなります。

 

2.利回りが低い

REITは基本的に利回りが低いです。良くても4%程度でしょうか。

一時期8%のREITもあったようですが、リーマンショックなど金融市場に異変がある時の価格での取引となります。

実物不動産では、最低でも4%~5%は確保したいものです。10%、20%なんて言う物件もありますが、実物不動産は流動性が落ちますので、基本的にはREITよりも利回りが高くて当然なのです。

 

結論

REITがおすすめの方

  • 流動性を重視し、不動産個々のリスクを取りたくない方
  • 実物不動産は、一回持つと売るまでに時間がかかりますので、気軽に小額から始めたい方

一方、物件のリスクや流動性の低さを覚悟しても、利回りが高く、長期の時間をかけて純資産を築いて行きたい方は実物不動産への投資をおすすめ致します。

 

次回は、実物不動産の投資対象にはどのようなものがあるか、です

-不動産投資

© 2022 Hotels不動産