【不動産投資入門】物件取得までの流れの ~初心者向け~

2020-08-11

不動産投資の勉強がある程度進んできてからは、実践経験を積んでいくことで不動産投資家としての経験値を上げていくことが必要になります。

実践経験を積み上げていくことで、大丈夫な投資なのかどうかがわかるようになってきます。

ですので、何度も何度も実践訓練をして頂ければと思います。

訓練をしていく中で、本当に投資をしてもいい物件が出てきますので、期待しててください。

 

実践訓練と言っても、実際にはどうやってやっていくの??

やり方がわからないなぁ??

そんなあなたのために、本記事では、実践訓練の仕方を解説させて頂きます。

下記の手順でやって頂ければ大丈夫です!!

 

物件取得までの流れ

物件取得までの流れを解説させて頂きます。

物件取得とはなっていますが、資料の検証のステージまでで止めることもできますので、自信がついてきたら次のステージに進むなど、ご自身の経験値に応じて進めていって頂ければと思います。

  1. 資料請求
  2. 資料の検証
  3. 金融機関への相談
  4. ローンの仮条件
  5. 買い付け証明書の提出
  6. 売買価格の合意
  7. ローン内諾
  8. 売買契約の締結
  9. 金銭消費貸借契約の締結
  10. 決済=物件取得=借入の実行

 

1.資料請求

資料請求は、健美家や楽待といった、投資用不動産専用のポータルサイトから行うことが出来ます。

自分が投資するしたいと考えているエリア、利回り、金額を登録しておけば、登録したあなたのメールアドレスに毎日基準をクリアした物件情報が届きます。

その物件情報にアクセスして資料請求をすれば、物件をポータルサイトに掲載した不動産屋さんから資料が送られてきます。

私は、次の6項目を確認して、更に気になり相場物件があれば気軽に資料請求してみるというスタンスでいます。

ポイント

場所、利回り、価格、駅距離、築年数、造り

気になる物件があれば、毎日どんどん資料請求してみましょう。

 

資料請求をするメリット

  • 毎日することで、利回りの相場観を養うことが出来る
  • 資料を送ってくれた不動産屋さんとやり取りする中で、できる不動産屋さんと出会える可能性がある

 

資料請求で最低限ほしい3つの資料

資料請求をして、送られてくる資料はまちまちです。

したがって、最低限この資料は欲しいというものを3つ挙げました。

  1. 物件概要書
  2. レントロール
  3. 登記簿謄本

 

2.資料の検証

資料請求をした後には、最低でも上記の3つの資料の検証をして、投資する価値があるかどうか検討しましょう。

 

物件概要書

物件概要書とは、マイソクとも呼ばれ、物件についての基本的な情報が記載されているA4サイズのものとなります。

 

物件概要書で最低限検討するポイント

  • 前面道路(セットバックの有無)
  • 接道(私道ならば持分があるか)
  • 容積率、建蔽率(オーバーしていないか)
  • 地形(旗竿地か整形地)
  • 管理条件付きか

 

前面道路(セットバックの有無)

前面道路の幅員により、セットバックがあるか否かがわかります。

法律上幅員が4m以下の道路の中心線から2m以内の土地には建物が建てられない、自分の土地でありながら、一定部分には建物を建てることが出来ないことになっており、これをセットバックと言います。

セットバックの面積が大きければ、有効面積が狭くなりますので、銀行の評価が出ないことになります。

 

接道(私道ならば持分があるか)

対象物件がどこに接道しているかも重要です。

私道に接道していても私道の持分を持っていないと、通行の自由やインフラ整備は私道の所有者次第ですので、通れなくなる場合や水道管やガス管の工事などが出来ない等のリスクがあります。

私道に接道しているのであれば持分があるのか否か確認しましょう。

また、4m以上の道路に2m以上接道していないと建物を建てることが出来ないですので、接道の長さが2m未満では再建築不可物件となります。

注意ポイント

接道の2m以上は絶対に確認してください。

 

容積率、建蔽率(オーバーしていないか)

容積率、建蔽率は、オーバーしていないことの確認は絶対必要です。

容積率、建蔽率がオーバーしている場合には違法物件となりますので、銀行からの融資は極めてつきづらくなります。

ノンバンクなどから借りることは可能かもしれませんが、売る場合に大変苦労します。

建蔽率をオーバーしている物件はちょこちょこ見受けますので、容積率、建蔽率共にオーバーしていないか気を付けましょう。

 

地形(旗竿地か整形地)

その物件が建っている土地の形です。

旗竿地(はたざおち)とは、道路に接する出入口部分が細い通路のような敷地になっていて、その奥に物件の建つ敷地がある形状の土地のことです。

正方形や長方形の土地と比べると使い勝手が悪く、細い通路のような敷地の広さから土地面積割に大きな建物を建てられないことから銀行からの評価も出にくいです。

ただ、その分価格が一定程度抑えられている可能性もありますので、詳細にみていく必要があります。

 

管理条件付きか否か

たまに物件の管理会社を引き継ぐことを条件としたものがあります。

たいていの管理会社は家賃の3~5%を管理手数料としていいますが、管理条件が付いた物件はでは7%とか10%なんて言うのも聞いたことがあります。

管理会社を変えるとペナルティを売主が受けることからこのような、管理条件付きといった物件が出てくるのです。

管理会社を引き継ぐことは悪いことではないですが、管理料が高い場合には下げる交渉が必要になります。

私もこのような物件を取得した時には、交渉により10%から5%まで引き下げました。

キャッシュフローに影響するので、しっかり見極めましょう。

 

レントロール

レントロールとは、その物件の稼働状況がわかる資料になります。

レントロールでは、下記の4点を確認してください。

  1. 月額賃料
  2. 最新の契約賃料
  3. 入居者の入居期間
  4. 部屋に広さ

 

最新の契約賃料、入居者の入居期間

賃料はもちろんですが、最新の契約賃料のチェックは大事です。最新で決まった賃料ですので、現状におけるその物件の実力を知ることが出来ます

仮に入居期間が長い方がいる場合には、昔に契約していていると賃料が割高になっていますので、現行賃料に引き直して今の物件の実力を知ることが出来ますので、確実にチェックしましょう。

 

これと併せて

アットホームやホームズなどのサイトで周辺の賃料、物件のある地域での同様のタイプの部屋の最低賃料を確認しておきましょう。

相場賃料を知ることはとても重要ですし、取得する価格を決めるにあたってもとても重要です。

 

1部屋の広さのチェックも重要です。

1部屋の広さが10㎡未満のような狭小物件もありますので気を付けましょう。都心の狭小物件は稼働しますが、最終的に入れ替えが頻繁に起こり、その分コストがかかりキャッシュが残らないことになってしまいます。

 

登記簿謄本

登記簿謄本は、その物件の経歴がわかる資料となります。

抵当権が設定されている場合には、売主の借り入れがどの程度か大まかに把握することが出来るため、どの程度の指値が許容されるかなど、考えることが出来ます。

 

3.金融機関への相談

資料を取り寄せて、検討した結果、投資しても良いと決断を下したら、金融機関へ相談をしましょう。

金融機関へのアプロ―チは様々あります。

不動産屋さんが銀行を紹介してくれる場合、自分で見つける場合もあります。

金融機関の見つけ方については、また別の機会に解説させて頂きます。

金融機関へ相談を行う際には、あなたが検討を行った時の資料をもって言って、なぜ、この物件なのか,あなたの見通しを語ってください。

この時点では、借入期間、借入金額、金利について思っていることを伝えてみてください。

 

銀行(金融機関)の見つけるには下記の記事をご覧頂ければと存じます。

 

4.ローンの仮条件

金融機関に相談したら、金融機関によりますが、2週間程度で、頭金はこのくらい必要だとか、年限は行けてもこのくらい、金利もこんな水準といったことを教えてくれます。おおざっぱではありますが、、、

ポイント

これを基にシュミレーションしてみて、それでもキャッシュが残るのであれば、投資すべき物件です。

シュミレーションの仕方も別の機会で解説させて頂きます。

シュミレーションを行い、これだけ手元に残したいから金額、金利、期間を最初から想定して金融機関と話をするということも一手ですね。

 

5.買い付け証明書の提出

この価格で買いたいという、意向表明書みたいなものです。仲介会社から書くように依頼され、仲介会社を通じて売主に提出することになります。

4番と順番は前後することはありますが、買い付け証明書を提出しないことには、買うことは出来ません。

買い付け証明書は撤回可能です。契約ではないので絶対に買わなければならないものではないですが、撤回すると仲介会社との関係が悪くなります。

注意ポイント

また、買い付け証明を提出する場合には、借入を使って購入する旨は絶対に記載しておきましょう。

やめたくなった場合には、融資の都合でキャンセルすることを可能するためです。逃げられる状況を作ることも必要です。

 

だからとと言って、手あたり次第に買い付け証明を出すのはやめましょう。動いてくれた周りの方に迷惑をかけることになりますので。

ポイント

一番大事なことは、指値をして買い付け価格を記入することです。

収益物件は、売主が最も利益を取れる水準、売れたらいいと思っている価格ですので、高いことが前提としてあります。

したがって、売主から提示された価格で買い付け価格を記載することはやめましょう!!すべては交渉から始まります。

 

6.売買価格の合意

買い付け証明書を提出後、売主と売買価格の交渉を行うことになります。

(満額での買い付け価格を提示した場合には交渉は不要となりますが、、、)

売主との間で売買価格を決定することが出来たら、売買契約の日取りを決めることになります。

ポイント

売買契約の日付はすぐに決めた方が良いですね。

売主が心変わりすることもありますし、金額が固まって、借入の見通しも固いのであれば早々に売買契約の締結の日取りを決めてしまいましょう。

 

7.ローン内諾

売買価格が決まって、銀行からも借入の条件について仮条件をもらうことが出来れば、ほぼ変わらずその条件で借入をすることが出来ます

注意ポイント

ただ、100%借り入れが可能と言う訳ではありませんので、気を付けてください。

 

8.売買契約の締結

売買契約の締結以降は金銭が発生することになりますので、これ以降はとても重要です。

言ってみれば、1~7までは口約束でしかないので、途中でやめることも可能と言えば可能です。

しかし、売買契約の締結すると契約関係が発生しますので、引き返すにもお金が掛りますので、気持ちを引き締めてください

 

売買契約の締結にあたっては、宅建士から重要事項の説明を受けます。

注意ポイント

ただ、その場で説明されても、十分に理解できる否か不安ですので、仲介してくれる不動産屋さんに事前に売買契約書と重要事項説明書をもらっておきましょう。

売買契約書、重要事項説明書に不明な点があれば質問をして説明を受けて、場合によっては修正の要求をしてもいいでしょう。

納得のできない契約を締結することは、絶対にやめましょう!!

 

注意ポイント

ここで一番大切なことは、(現金で購入する方以外は)ローン特約を契約書に入れることです。

売買契約を締結する時には、手付金が必要になります。大体、物件価格の%とか言われることもありますが、物件価格によって金額を調整することも可能です。いったん売買契約を締結すると、契約を解約するには手付金を放棄することや契約内容によっては、違約金としてもっと支払わなければならない事態になります。

ローン特約とは仮に借り入れが出来ない時には、違約金無しで物件を買わないことが出来る状態を作るためのリスクヘッジの条項となります。

ローン特約を入れないと、仮に融資が実行されない場合には、現金で購入する以外方法がありませんので、現金を集めて物件を買うことが出来なければ手付金を失うことになります。

 

また、売買契約では、決済日を決めます

売買契約締結日から決済日までは概ね1~1.5ヶ月くらいにすることが多いです。

 

売買契約締結後に契約書と重要事項説明書の写しを融資の内諾をくれた金融機関に提出する必要があります。

契約書と重要事項説明書の写しをもって金融機関の担当者は融資の決裁を上げることになるのです。

金融機関サイドでも、ローンの内諾を出しても正式な社内稟議の手順を踏む必要があるため、実行までの時間は1~1.5ヶ月程度は必要になります。

 

売買契約を締結するまでに金融機関に決済日の日にちをある程度確認しておいた方がよいでしょう。

 

9.金銭消費貸借契約の締結

金銭消費貸借契約を締結することになります。略して、「金消(きんしょう)契約」とも言います。

金消契約に調印すると正式に借入を行うことが出来ます。

初めて金消契約を締結した際には、正直なところ手が震えたのを覚えています。やはり、ドキドキしますよね(笑)

金消契約締結にあたっては、印紙代、実印、印鑑証明が必要になります。

借入に伴い、金融機関があなたが購入する物件に抵当権を設定することになりますが、抵当権設定に係る書類にも記入する必要があります。

 

10.決済=物件取得=借入の実行

金消契約を無事締結したら、金消契約締結後2~3日後から融資の実行が可能になることが多いです。

決済会場は、たいていの場合、買主(あなた)が借入を行う金融機関になります。

決済会場に着くと、司法書士が売主の方から所有権が移転したことを登記するための書類を受け取り、貸付の実行が行われます。

売主の方の銀行口座に売買代金が着金したら、無事決済終了となります。

そして、物件の所有権が無事あなたのものとなります。

その後、司法書士から所有権が移転したことを証する登記簿謄本と登記事項証明が送られてきますので、登記事項証明は大事に保管してください

 

決済日までに最低限決めておきたい3つのこと

物件の決済日までに下記の3点は決めておく必要があります。

  1. 管理会社
  2. 火災保険
  3. 司法書士

 

管理会社

管理会社は、不動産投資にあたってとても重要となるパートナーです。

家賃の回収、客付け、物件の管理など、あなたの代わりに期中管理を手がけてくれるのです。

運営を上手くできるか否か、管理会社に係る部分も大きいかと思います。

売買決済後からは、物件はあなたのものになりますので、決済までには信頼できる管理会社を見つけておいてください。

 

火災保険

火災保険もとても重要です。

不動産投資でのリスクはたくさんありますが、物件が火災、地震、水害、故障などした場合に修繕費を保険でカバーできるからです。

決済日から物件への保険を変えることを忘れないでください。不動産投資のリスクは保険を利用することで回避することが可能となっています。

火災保険を掛けないことは悲惨な結果となります

 

司法書士

売買決済にあたり、必要になる人です。

所有権移転登記、抵当権設定登記などとても重要な役目を負う人になりますが、たいていの場合、あなたが借入を行うことになる金融機関から紹介される、もしくは金融機関と紐づけになっていることがほとんどです。

たまに売主指定の司法書士を使うことを求められる場合もあります。

司法書士ですので、詐欺に加担するような人間はいないと思いますが、できれば買主サイドで準備したいところですね。

金融機関と紐づけということで、何件もその金融機関と取引あるため、信頼はおけるかと思います。

ただ、司法書士もに手数料が発生しますので、高すぎる場合には値切ってみることも必要です。

交渉するのはタダですので、トライすることもアリです。

 

 

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